不動産をご購入時の売買契約の流れ

長崎市内一円を中心に、時津町、長与町、諫早市、大村市と、地元密着型にて長く不動産業に携わって参りました。

地域密着型の持ち味を活かしてお客様の『オンリーワン』をお伺いし、様々なご要望に合います物件のご案内はもとより、専門知識が必要な法律の事など出来るだけ分かりやすくご説明する様に心がけておりますが、万一ご不明の際はお気軽にご相談ください。


①ご相談(物件探し)

アルサ不動産株式会社では、『大切な財産』のご紹介と考え、お住まいをご購入の方は、そう何度もあるものではありませんし、ビルやアパート等の事業用物件をご購入の方は、『その後の売却の可能性』『その後の収益性』等ご購入の方が気になる多岐に渡る点がり、それぞれに適宜ご説明させて頂いています。

最近は、グーグルストリートビュー等を活用して内覧にかける時間の短縮をなさる方も多い様です。又、不動産ポータルサイトへ物件を公開している場合は、物件の所在が地図で確認(スマートホンのナビ機能で道案内も出来る様になってきています)出来ます。

※直接物件を見に行かれる方が増えているようですが、売主様のご都合も有り、近隣住民の方等様々な方が関係しますので、必ずお問い合わせ下さい。又、問い合わせする前にちょっと見ておきたい等、直接物件を見に行かれる場合は売主様にご迷惑にならない様細心の注意をお願い致します。

お客様の数だけ『ベストな物件』があり、それだけに、できるだけ条件が良く、リスクも十分お調べしてご説明し、納得のゆく物件ご提案を致しております。

常にお客様の目線で、お客様のご要望を良く伺い、『本当にこの物件をご提案していいのか?』と、親身に検討して厳選した物件をご案内致しております。

いい物件が有ったらいいな・・・

アルサに有るさ!なければ探すさ!

②物件の内覧

ご紹介した物件の中に気になる物件がございましたら、積極的に内覧致しましょう!

まずはお問い合わせください!内覧のお手配を致します。物件は、実際に見てみなければわからない事が非常に多く、逆に、電話やメールでご案内するだけで実際に見てみなくても済む事も多く有ります。(駐車場無や、特記事項のご説明等)遠方の方やなかなかお時間が取れない方へお問い合わせ物件の特記が有る場合等は別途詳細写真をお送りしたりして対応する事も可能です。

ご不明点やオープンハウス情報等もお気軽にお問い合わせください。

☆ここで、注意点ですが、物件の内覧を終え、実際に物件をご購入したいと思われても、ご予算内で収まらなければ『絵に描いた餅』になってしまい現実的では無いと言えるでしょう。

例えば、物件のご購入で購入の意志を売主様へお伝えする際に現金の方は、資金計画済みで直ぐOKとか、ローンを組まれる場合には『金融機関の事前審査(仮審査)OK』の方で有る事(購入可能)をお伝えした時と『金融機関の事前審査は今から』(現時点では買主様が借り入れ可能かどうか不明)とをお伝えした時とで

仮に他に買い手が出そうな時等売主様が後者へ話を進めてしまわないとも限りません。

そこで、内覧と合わせて直ぐにでも行いたいのが次にご説明する『資金計画』になります。

②資金計画

物件ご購入にかかるご予算、自己資金、ローンの借入、返済プランなどを総合的にご提案、より、お客様のご希望に沿ったご提案を心がけております。

購入に必要な資金

物件価格 ご購入の不動産の価格
仲介手数料 物件価格が

①400万円を超える場合:成約価格の3%+6万円
②200万円を超え400万円以下の場合:4%+2万円
③200万円以下の場合:5%

※売主の場合は400万円以下の物件の売主からの仲介手数料は、最大18万円に変更になっています。国土交通省参照

(消費税および地方消費税は別途必要です)

ローン
諸費用
ローン事務手数料ローン保証料
※金融機関、保証人の有無や借入期間、借入額等によって異なります
登記費用 司法書士費用:登記手続きの際の司法書士への報酬

土地家屋士費用:測量を行う場合や新築の際の表示登記等に必要です。
登録免許税(※税金欄をご参照ください)

税金 印紙税:登録免許税
①売買契約書やローンを組む時の契約書に貼る印紙代金
②不動産名義変更時:所有権移転登記
②ローンを組む場合:抵当権設定登記他、不動産取得税・固定資産税・都市計画税が必要です。
※購入した年の固定資産税分は日割り清算が一般的で、決済の際に同時にお支払い頂きます
保険料 火災保険料、団体信用生命保険料等
※金融機関によっては金利に組み込んだり、借入期間等によっても異なります。
その他 引越し費用、新築・リフォーム費用、新しい家具やTV等設備備品

③購入可能額(ご予算)の設定

まず、お客様のローン返済プランを、今お住まいのアパートの家賃や、車のローンの有無、事業計画の内容等、お客様にあわせたローンの借り入れ金額を算出し、ご要望をお伺いしながら作成します。

それに自己資金を加えた金額から諸費用を引いた金額が、物件のの購入可能価格となります。

☆☆ローン返済プランのご提案☆☆

ローンを組まれる方にとっては、『ローン返済プラン』が肝になります。(詳しくはこちらの『上手に不動産を買うコツとは?』をご覧ください)

お客様の無理なく可能な返済金額などをうかがい、固定金利・変動金利、利率、返済期間、様々な金融機関のローンの中からお客様の借り入れ先候補をご案内し、ご希望にそった返済プランをご提案いたします。

☆それと同時に候補の物件を絞っていき、お客様へ物件のご提案を続けて参ります。

④購入のお申し込み

これだ!と思える物件に巡り合う事が出来ました折は、まず、売り主様へその『購入の意志』をお伝えせねばなりません。その際には

『買付証明書』へ、買い主様に記名押印頂き、その書面をもって売り主様へご説明に伺うのです。

勿論、口頭で『買いますと言っている方が居る』事をお伝えして進める事も可能なのですが、仮に、同時にお二方から購入の申し込みが有った場合、

売り主様から見て、方や口先、方や書面に記名押印してある方と比べて、

買付証明を出されたほうが『本気度』が高いと思う事でしょう。

例えば、契約を直ぐに行い、決済も直ぐに行うと言う方が、もしも出てきた場合等は、売り主様へ『先にお約束していたのでいついつ契約になる予定なのでこちらへ売却してほしい』旨お伝えし、お待ち頂く材料にもなります。(法的拘束力は有りませんので、先に契約決済される場合は致し方無い場合も有ります)

以上の理由により、アルサ不動産では買付証明書へご記名押印をもってお申込みとさせて頂いております。

次のステップである『ご契約』へ状況によっては飛び越えていく必要(人気の物件や掘り出し物件で有る場合等)が有る場合も有ります。

その際も適宜、お客様へご案内いたします。

⑤ご契約

ご契約時に必要なもの

印鑑:実印でなくても結構ですが、実印が良いでしょう

手付金:現金か預金小切手にて、事前にお打合せの金額をご準備下さい。

印紙代:売買契約書に貼り、割り印を行います。(契約金額で違いますので事前にご案内致します)

不動産売買契約書は、取引内容や当事者の権利や義務等重要な内容が記載されており、契約時にご説明致しておりますが、不明点などはお聞き頂き(売り主様にも買い主様にも)、最終的にしっかりご契約内容を確認して頂きます。お客様(買主様)と売主様が署名捺印し、お客様(買主様)が手付金を支払頂き正式に契約が成立となります。

又、『重要事項説明』にて、役所にて取り寄せた図面や資料を基に都市計画区域(市街化区域や調整区域)等、物件に関わる重要な説明も合わせて行います。(事前に行う場合も有ります)

※ローンを組まれる方はこの後直ぐに、利用金融機関へ『本申し込み』を行います。

⑥決済(名義変更)

買い主様へご用意頂くもの

  1. 残金(売買代金から手付金と内金を差し引いた額)
  2. 固定資産税等の清算金
  3. 管理費などの清算金(マンションの場合)
  4. 登記費用(登録免許税+司法書士への報酬)
  5. 仲介手数料の残額
  6. 印鑑(実印・銀行印)
  7. 印鑑証明書(抵当権設定時のみ)
  8. 住民票(所有権移転登記用・金融機関用)  ※法人の場合は資格証明書

※ローンの有無や金融機関によって別途必要な書類は都度ご案内致しております。

物件の鍵も正式に買い主様へ渡り、晴れて不動産の所有者になります。